随着城市开发进程的推进，基于城市产业结构调整、区域功能更新和消费升级的城市空间再造已经越来越重要，在刚刚召开的中央经济会议上，提出“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”的要求；12 月 17 日，国务院副总理正在住建部座谈会上表示，“要以城市更新为契机做好老旧小区改造，指导各地因地制宜开展工作，尊重群众意愿，满足居民实际需求”。城市更新既有助于激发区域活力、焕新城市面貌、改善生活体验，又有利于缓解土地增量资源日益紧张的局面，目前部分一二线城市通过城市更新加大建设用地供应，房企紧抓市场机遇积极参与城市更新项目，有效增加土地储备。

01 城市更新方兴未艾，一二线城市成主力

一二线重点城市成为城市更新的主战场。一二线城市本身土地资源偏紧，而且老旧建筑存量大，随着相关法规制度的陆续出台，突破执行阻碍，有效推动更新市场发展。

一线城市中，深圳与广州的城市更新力度较大，以深圳为例，自 2016 年以来城市更新的政策支持力度逐渐加大，2017、2018 年通过城市更新实现的土地供应占总建设用地供应的比例分别为 20.97%、18.35%，2019 年规划值为 20.5%，其中在居住用地来源中，近三年通过更新渠道贡献的占比更是接近或超过一半。上海则正在对旧式里弄实施更新，今年 1-10 月，上海中心城区已完成二级旧里以下房屋改造约 46 万平方米、受益居民 2.46 万户。

未来，城市更新具有较大的发展空间。据统计，我国建成于 2000 年前的老旧住宅小区建筑面积约为 40 亿平米，涉及居民 4200 万户，这部分住宅对应的更新需求空间广阔，尤其在一二线城市，由于城市发展较早，更新需求更为旺盛。以广东省为例，自2009 年开展旧改以来，10 年间完成改造 42.58 万亩，2019 年广东省自然资源厅印发《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021 年）》，公布了广东省2019-2021 年的旧改任务，整个广东省新增的旧改体量达 23 万亩，未来旧改空间巨大。

分城市来看，广州新增实施改造面积超 5 万亩，佛山有 4 万亩，深圳、东莞超 2 万亩，四个城市占广东省新增改造面积的 61.74%。

02 老旧住宅、城中村及棚户区改造为重点根据用地性质，城市更新可以分为老旧住宅改造、城中村改造、棚户区改造、工业用地旧改、商业用地更新、街道更新等类别，结合项目特点，通过城市更新修复并完善城市功能，改善城市环境，提升城市品质，也进一步促进企业的发展。如中海操盘的北辛安棚改项目位于长安街沿线，曾是首钢集团生活配套居住地，未来将被打造成“中海科技金融城”，规划建筑面积达到 320 万平米，集科技金融商务、高端住宅、综合换乘、购物休闲等多功能为一体，将成为北京城市更新的标杆性项目；万科实施的广州永庆坊街道更新，旧瓶装新酒，在保留原有文化的同时为项目引入现代理念，激发区域活力。

03 合作与深耕，房企持续布局城市更新领域三大因素驱动房企参与城市更新。一方面一二线城市土地供应趋紧，城市更新是企业布局一二线城市的重要途径之一；另一方面由于开发周期长、需要协调的相关利益复杂，参与城市更新的门槛相对更高，能够锻炼房企综合开发能力，增强企业实力；还有，相比竞争激烈地价较高的招拍挂拿地方式，具有城市更新操盘能力的房企会有一定竞争壁垒，城市更新的利润率一般会更高一些，提升公司业绩水平。

龙头房企与本土房企为市场参与主体。根据上市房企年报和业绩会信息，共有 15 家房企披露了城市更新参与情况，涉及城市更新建筑面积 3 亿多平。规模化参与城市更新的房企可以分为两类，一类是综合实力突出的龙头房企，如融创、大、

万科，在品牌和融资能力上有一定优势；另一类是深耕本地的特色化房企，由于大湾区政策完善，这类企业主要为聚焦大湾区的粤系房企，如佳兆业、时代、花样年等。

从布局来看，大湾区仍是城市更新主战场。恒大、佳兆业、龙光、花样年等绝部分的旧改储备位于大湾区，其中佳兆业占比高达 99%，60%位于深圳及广州；恒大在深圳的旧改占比在 40%左右。此外，旭辉在太原摘牌 250 万方地块；富力集团除广州外，在太原、天津、郑州、西安、佛山、珠海等城市也有布局。

合作开发与区域深耕为主要方式。由于城市更新项目投入资金量大，开发周期长，对房企的资金实力形成较大考验，部分房企通过合作开发模式来降低资金占用保障财务稳健性，如花样年深圳玉石新村旧改项目引资平安不动产，提前回流现金，进一步优化投资结构；同时，城市更新具有明显的区域差异性，房企倾向于区域深耕，如随着大湾区政策的完善，房企持续深耕大湾区，如佳兆业不断加大在大湾区的城市更新项目。

04 总结

在政策支持和土地资源紧缺背景下，城市更新成为房企参与一二线房地产市场重要途径之一，未来随着房地产市场的发展，房企通过城市更新进一步加大企业与